本文来源：时代周报 作者：张钇璟
拿地八个月后，黄浦区国企上海永业企业（集团）有限公司（以下简称"永业集团"）旗下总价超 190 亿的三宗新天地地块终于迎来了合作方。
6 月 23 日，上海联合产权交易所 app 沪联天下显示，永业集团出让的上海永业城市更新建设发展有限公司（以下简称"永业城更"）50% 股权正式挂牌交易。当日上午 9 点 48 分，该项目竞价结束，通过一次报价成交，股权成交价格为底价 28.9365 亿元。
图片来源：沪联天下
此前 6 月 19 日晚，港资房企瑞安房地产（00272.HK）和天安（00028.HK）相继发布公告称，拟设立合资公司上海瑞天里企业管理有限公司（以下简称"上海瑞天里"），通过公开挂牌竞价程序收购上述标的。
据了解，瑞安房地产和天安在合资公司上海瑞天里的股权分占比分别为 30%、70%。此次股权交易后，天安将拥有永业城更 35% 股权，瑞安房地产拥有该公司 15% 股权，剩余 50% 股权则由永业集团持有。
资产评估情况显示，永业城更的资产评估价值为 205.72 亿元，负债评估价值为 147.84 亿元，净资产评估价值为 57.87 亿元。
虽然此次股权转让最终成交价格为 28.9365 亿元，但若计入负债，天安、瑞安联合体此次实际获得的总资产估值高达约 102.9 亿元。
专家称项目售价或成上海新房天花板
据悉，永业城更旗下的主要资产为上海市黄浦区豫园街道的的 501、504 及 505 号三宗商住地块，总占地面积为 49175 平方米。2024 年 11 月，永业城更通过协议出让的方式获得上述三宗地块，成交总价 194.9 亿元，成交楼面价 8.96 万 / 平方米。
资料显示，上述三宗商住地块位于黄浦区新天地东区（以下简称"新天地东区项目"），西至西藏南路、南至方滨中路、东至人民路、北至桃园路，总占地面积约 4.9 万平方米，地上总建筑面积约 21.7 万平方米。其中，住宅部分总建筑面积约 15.6 万平方米，包括两栋 150 米与 170 米的超高层住宅、1 栋 100 米的高层住宅以及若干洋房、风貌别墅等。
2025 年 2 月，永业集团公告称，为了提升项目品质与市场竞争力、及时回笼资金，公司拟通过上海联合产权交易所，公开挂牌转让永业城更 50% 股权；4 月，新天地东区项目正式完成了建设备案，总投资额提升至 289 亿元，总开发体量超 40 万平方米。
作为上海盛产顶级豪宅的区域之一，新天地板块的市场热度无需多言。根据克而瑞的统计，2024 年全国共有 11 个项目销售规模超过百亿，top5 项目有两个位于新天地板块。
其中，中海 · 顺昌玖里位列第一，2024 年销售 370 亿元，均价（含别墅）高达 21.4 万元 / 平方米；翠湖六期"翠湖天地六和庭"则以 119.8 亿元的成绩位列第五，均价 20.8 万元 / 平方米。值得注意的是，上述这两个项目也是去年全国 11 个超百亿楼盘中唯二均价超过 20 万元 / 平方米的楼盘。
图片来源：克而瑞
2025 年，新天地板块的热度依然在延续。5 月 21 日，该板块内豪宅项目上海壹号院三批次开盘入市，64 套房源实现"日光"，销售额 40.25 亿元。截至目前，该项目累计开盘三次，年内累计销售额达到 108.71 亿元，成为今年全国首个单盘破百亿元的项目。
上海中原地产资深分析师卢文曦认为，当前豪宅市场的竞争较为强烈，此次瑞安、天安两家港资企业入股新天地东区项目，将在产品的特殊性上进行许多努力和尝试，未来该项目很有可能将上海豪宅产品再往上拔高一个台阶。
而对于未来新天地东区项目的售价，上海易居房地产研究院副院长严跃进援引克而瑞数据指出，2024 年 5 月至 2025 年 4 月，新天地所在的淮海路板块的项目交易均在 19 万 / 平方米左右。如果按照当前上海新房市场的趋势，未来项目入市均价大概率超 22 万 / 平方米。
此外，卢文曦也指出，作为上海市中心的市中心，新天地东区项目的入市均价或是届时新房市场的价格天花板。
合作方天安一上海项目前后开发 22 年
作为深耕上海新天地板块近 30 年的老牌房企，业内对瑞安入股并不意外，此前大卖的翠湖六期项目正是由永业集团和瑞安联手打造。所以早在永业城更 50% 股权挂牌之初，市场上便有传言称"翠湖七期要来了"。
查阅瑞安 2024 年年报可以发现，其在新天地板块的项目货值已所剩不多。截至期末，瑞安拥有的住宅可售权益货值总额为 269 亿元，其中在上海共有 59 亿元的可售权益货值，而在新天地板块剩余的可售权益货值为 41 亿元。
图片来源：瑞安房地产 2024 年年报
今年 3 月举行的业绩发布会上，瑞安行政总裁王颖便曾表示，在投资方面仍然会重点关注一线城市，尤其是上海，继续聚焦于我们有优势的中高端细分市场的业务发展机会，持续强化公司的品牌影响力和市场吸引力。"
不过，彼时王颖也给出了一个投资前提，她表示，"鉴于目前房地产市场整体调整尚未结束，未来一个时期在业务拓展上仍然会在保持财务稳健的前提下再考虑新的投资发展机会，不会冒进。"
基于上述审慎的投资策略，此次瑞安并未直接接手永业城更 50% 股权，而是选择与天安一起联手，自身仅占永业城更 15% 股权。
相较于瑞安，合作方港资房企天安的出现似乎更让人意外。对于双方的合作，6 月 24 日，瑞安品牌部相关人士在接受时代周报记者采访时表示，"瑞安与天安对于项目开发及产品打造均秉持长期主义，天安长线开发模式，注重资产长期价值的开发理念，以及对于卓越品质的追求与我们不谋而合。
资料显示，截至 2024 年末，天安在上海的项目的并不多，仅有天安 1 号、天安千树、天安象屿西江悦、天安象屿萃湖臻境四个项目。
其中，天安 1 号则为该公司长期开发的典型项目，前后开发约 22 年。据媒体报道，2003 年，天安以 1.13 亿获得上海市七宝镇 52 号地块，地块面积 13.63 万平方米，容积率 1.4，折合楼面价 592 元 / 平米。
该地块分为动迁房和商品房，其中动迁房部分名为"天安豪园"于 2011 年完成全部交付。然而，该项目的商品房部分"天安 1 号"首次开盘时间则已经来到了 2022 年，楼盘均价升至 8.75 万 / 平方米。2025 年 4 月 19 日，天安 1 号第五批房源正式过会，备案均价达到 9.75 万 / 平方米。经历 22 年的时间，该楼盘的最新均价已超过最初拿地时的 164 倍。
对于此次联手瑞安，天安也在 6 月 19 日公告中指出，天安透过合营企业公司的权益将进一步强化其于中国物业开发业务的良好机会，并有助集团的长远业务增长。
2024 年，天安实现总营收 30.12 亿港元，同比增长 8.27%；股东应占亏损 2.07 亿港元，上年同期盈利 12.17 亿港元，由盈转亏。
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